だーまんのブログ

東京大学を経て、帰国子女にも関わらずドメスティックな不動産業界へ。人生で大切なことは全て本と映画から学ぶ。複数の収入源を持ちながら、海外との二重生活を目論む20代。本や映画のこと、節約術、不動産の話、受験のコツ、自己啓発など幅広く発信していきます。

新築マンションを選ばない不動産屋/そのワケを解説する

不動産屋で、新築マンションを買う人はほとんどいません。

実際にモデルルームで働いていた経験がありますが、賃貸に住んでいたり、中古物件を買ってリノベーションしたりという営業マンがほとんどでした。

 不動産のプロが買わないことには、何かしらの理由があります。

 

この記事は、実際に現場で働いていた僕の経験をもとに、 

●これから新築マンションを買おうと検討している人

●新築にするか、中古にするか迷っている人

●家を買うときに、誰に相談すればいいのかわからない人

に向けて書きました。

 

ぜひ、参考にしてみてください!

 

 

不動産屋が新築マンションを買わないワケ

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なぜ、不動産屋は新築マンションを買わないのでしょうか。

その理由について、簡単に解説します。

物件価格に広告費などの余計な価格が乗っかっている

新築マンションというと、派手な広告、かっこいいキャッチコピー、豪華なモデルルーム、かっこいい営業マン、を連想します。

それらがお客様の購買意欲をそそるわけです。

 

しかし、冷静に考えてみてください。

その広告代、キャッチコピー代、モデルルームの建築費および維持費、人件費などは、誰が負担しているのでしょうか。

 

当然、マンションを買うお客様です。

お客様が買うマンション価格に、上乗せされているのです。

一般的に、物件価格のおおよそ5〜10%前後になると言われてます。

5000万の物件であれば、そのうち250万〜500万は広告費なのです。 

良い立地で買えるものはほとんどない

マンションを作るなら、当然立地の良いところから優先的に建てます。

結果的に今残っている土地は、それ以外の余った土地になります。

本当に良い立地の新築マンションを買えるチャンスは、ほとんどありません。 

住戸による価格差が不当に大きい

新築マンションとして販売する際は、全住戸をほぼ同時期に販売します。

したがって、販売戦略上、住戸位置による価格差を明確につける必要があります。

1階高くなるごとに、50万円高くなることは普通にあります。

すると、1階と10階の住戸では、単純計算450万ほどの価格差になります。

 

しかし、中古マンションとして単体で世に出る場合は、1階と10階の価格差はほとんどないです。

不動産会社側の販売戦略上、不当に高い価格設定になっている場合が多いです。

不確定要素が大きい青田売り

新築マンションの販売は、長期スパンになります。

土地を買って、建設して、販売して、トータル2年くらいになります。

つまり、単純にリスクがあります。

長期化すればするほど、保有していることによる固定費が膨らみます。

市況変化のリスクや、無駄な固定費の支出を避けるため、不動産会社としてはできるだけ早く売ってしまいたいのです。

 

そのための作戦が「青田売り」です。

完成前からモデルルームで営業をし、完成するタイミングでは完売、が狙いです。

 

しかし、青田売りは不確定要素が多すぎます。

一生に一回の買い物にも関わらず、日当たり、騒音、眺望など確認せずに買ってしまうのです。

世界的に見ても、青田売りをしているのは日本だけだそうです。

 

新築マンションを買うとき、騙されないために

f:id:yuhom:20180526030011j:plainでは、新築マンションの購入を検討している人は、どんなことに気をつけたらいいのでしょうか。

モデルルームに騙されない

モデルルームは、夢の世界です。

デベロッパーが何千万とお金をかけて作り込み、お客様に「買いたい!」と思わせるためにあの手この手で仕掛けてきます。

夢を見させてくれます。

 

しかし、家を買うことはすなわち現実を買うことです。

決して、一生夢の中で生きられる訳ではありません。

豪華絢爛なモデルルームに、騙されないようにしましょう。

営業マンを安易に信用しない

営業マンは、お客様に家を売りたいと考えてます。

それが、彼らの給与に直結するのですから。

 

中には、本当に真摯に向き合ってくれる人もいます。 

しかし、大前提、彼らはあなたに家を売りたい、ということを忘れてはいけません。 

どんなロジックも、結果的にあなたが「買いたい!」と思うように導くためのものだと考えた方がいいです。

モデルルームのファイナンシャルプランナーも信用してはいけない

モデルルームで、よくファイナンシャルプランナーに相談をしている人を見かけます。

しかし、彼らは営業マンとつながっている場合が多いです。

試算の数字くらい、いくらでも操ることはできます。

「私にも買える!」と思ってもらうために、見せかけの数字を作るくらい朝飯前です。

営業マンに紹介してもらうファイナンシャルプランナーは、安易に信用してはいけません。 

モデルルームの賑わいや、成約の花にも騙されない

モデルルームが賑わっていたり、価格表にたくさん「成約御礼!」の花がついていると、ついつい急いで決断しなくては、という気持ちになります。

しかし、あれも不動産業者側の戦略であることが多いです。

わざとアルバイトさんを雇って、お客様のフリをしてきてもらったり。

実態よりも多く花をつけて、売れているように見せかけたり。 

 

損をしないためには、自分で考えるしかない

結局、多くの人は自分で決断できないので、意思決定を誰かにしてもらおうとします。

モデルルームで働いていて、それを痛感しました。

「〇〇さんは、どう思いますか?」

「これは、良い買い物なのでしょうか?」

「今買うのが正解なんでしょうか?」

こんな質問をする方が本当にたくさんいました。 

 

思考停止し、誰かに判断を委ねた方が楽に決まってます。

 しかし、それでは不動産会社の思うツボです。

 

不動産の価格くらいであれば、今ならネットで簡単に調べることができます。

ぜひ、自分で調べて、自分で考えてください。

一生に一回のお買い物。数千万の家を、35年にもわたる長期ローンで買う。

それくらいビッグイベントなのに、「そんなことも勉強していないの?」という人が多くてびっくりしました。

 

不動産は、一見難しく見えます。ついつい思考を放棄しがちです。

だからこそ、ここまで情報格差のある業界が出来上がってしまったのです。

 

これから家を買おうと思っている方は、ご自身で考える力をつけてください。

そして、もし誰かに相談をするなら、利益関係のない客観的な立場の人に相談してください。

 

この記事が、少しでもお役に立てば嬉しいです。

  

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