だーまんのブログ

平成生まれ・東大卒の不動産屋。人生の先生は本と映画。面白かった本や映画、ライフハック術、不動産のこと、受験についてなど、日々思ったことを好き勝手に書いていきます。

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サラリーマンがワンルーム投資をしてはいけない理由をシンプルに解説

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不動産業界に身を置くだーまんです。

「ワンルームマンション投資の営業を受けた。どうしたらいい?」

 

特に、上場企業に勤めているサラリーマンからの相談が多い。

信用があるのでローンも通りやすく、業者も狙いを定めているのだろう。

 

一見魅力的に見えるワンルーム投資だが、サラリーマンは安易に手を出してはいけない。

その理由を、シンプルに解説する。

 

 

そもそもワンルームマンション投資とは?

サラリーマンを対象としたワンルーム営業が流行っている

「物件価格1000万。年間賃料100万。よって、利回り10%の投資商品。

毎月1万円を払い続けることで、35年後には年間100万円の不労所得に!」

 

銀行預金だけではATM手数料で利子は飛ぶ。

老後の年金ももらえるか心配。

こういった不安の中、上記の謳い文句につられて手を出してしまう人が多い。

本当に不労所得になるのだろうか?

だが、実際に老後の不労所得になるのだろうか?

そんなに甘い話ではないことを、ここから解説していく。

 

安易に手を出してはいけないワケ

将来の賃料は誰も保証できない

大前提として、35年後の賃料は誰にもわからない

ローンを払い終えた35年後に、果たして当初想定していた賃料が入ってくるのか?

もろもろ経費を差し引いて、それでもなおプラスになる保証はない。 

想定外の費用が考慮されてない

不動産業者からの説明には、想定外の費用が読み込まれていない。

空室になった時のクリーニング費用、室内の設備が壊れた時の修理費。

ワンルームは入居者の入れ替えが激しいので、その都度発生するクリーニング費用はバカにならない。 

賃貸物件は価格競争が激しい

住む人の心理として、同じ賃料なら新しい物件がいいに決まっている。

賃貸物件の供給は激しく、新たな競合は増える一方。

借り手がつかなければ、どんどん賃料を下げるしかない。

建前だけのサブリース契約

不動産業者は、サブリース契約で35年間一定の賃料を保証しますと謳う。

しかし、これを鵜呑みにしてはいけない。

実は、契約書に様々な特約が盛り込まれている。

賃料の下落に伴い、特約を理由に平気で契約条件を変えてくる。

サブリースで保証されているからといって、安心できない。

買い手が少ない

賃料が下がってきたので、売却しようと考える。

しかし、ワンルームマンションは簡単には売れない。

なぜか?

ワンルームマンションを買うのは、投資家。

自分が住む用(=居住用)に買う人と比べると、母数が圧倒的に少ない。

需要と供給のバランスで、買い手がつくのに時間がかかる。

 

※居住用の物件と比較して、投資用の物件は価格が70〜80%になる。

ここに目をつけて、投資用物件を買い、住んでいる人が退去するのを待って、居住用物件として売却して利益を得るというスキームを見出し、躍進したのがスターマイカという企業である。

競合物件が多い

また、投資家が見るのはあくまで利回り。エリアの良し悪しは二の次だ。

そうなると、競合物件が多くなる。

数多い競争相手の中から見つけてもらうには、価格を下げるしかない。 

買った時と同じ価格では売れない

投資物件は、賃料によって価格が決まる利回り商品。

賃料は、買ったタイミングから下がる一方。

すなわち、売るときはほぼ確実に買った時より価格が下がっている。 

資産としての流動性が低い

突発的なことが起きて、すぐに換金したいと思った時。

不動産はすぐには現金化できない。

それでも早く現金化するには、価格を下げるしかない。

資産としての流動性が低いので、資産に余裕がないとリスクになる。 

業者がゴリゴリに営業する必要がない

大前提として、適正な価格の魅力的な物件であれば、営業マンがあなたを深夜まで追いかけ回して、営業する必要はない。

賢い投資家が、ちゃんと見つけて買いにくる。

そうでないのは、魅力的な物件でないから。

 

不動産投資に手を出すなら、まず勉強すること

不動産投資にメリットがないわけではない

インフレになると現金の価値は下がるが、不動産価格は上がるためインフレ対策になる。

銀行金利より利回りが良いので、ただ預けるよりは資産が増えていく。

エリアによっては価格が上昇するので、売却益が見込める。

「せんみつ」という格言

不動産業界には、「せんみつ」という格言がある。

良い物件は、1000の情報の中に3つしかない。

それくらい、良い情報は希少なのだ。

 

不動産投資は1つの手段である。

しかし、生半可な知識で、不動産業者に言われるがままに手を出して成功するほど甘くない。

カモにならないためには、まず勉強する。

投資するのは、それからでも遅くない。 

 

 

 なお、下記書籍もご参考に。

 

⬇️普通のサラリーマンが定年まで3000万貯める方法を具体的に解説。

元金融業界に勤めていた著者が、銀行や保険会社の裏側を暴露。

お金のプロに聞いてみた!どうしたら定年までに3000万円貯まりますか?

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⬇️マイホームを買うことは損だと言い切る著者。

家を売りながら、自身は賃貸住まいの不動産業者の謎にも言及。

臆病者のための億万長者入門 (文春新書)

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投資なんか、おやめなさい (新潮新書)

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