不動産業界に身を置くだーまんです。
「ワンルームマンション投資の営業を受けた。どうしたらいい？」
特に、上場企業に勤めているサラリーマンからの相談が多い。
信用があるのでローンも通りやすく、業者も狙いを定めているのだろう。
一見魅力的に見えるワンルーム投資だが、サラリーマンは安易に手を出してはいけない。
その理由を、シンプルに解説する。
そもそもワンルームマンション投資とは？
サラリーマンを対象としたワンルーム営業が流行っている
「物件価格1000万。年間賃料100万。よって、利回り10％の投資商品。
毎月1万円を払い続けることで、35年後には年間100万円の不労所得に！」
銀行預金だけではATM手数料で利子は飛ぶ。
老後の年金ももらえるか心配。
こういった不安の中、上記の謳い文句につられて手を出してしまう人が多い。
本当に不労所得になるのだろうか？
だが、実際に老後の不労所得になるのだろうか？
そんなに甘い話ではないことを、ここから解説していく。
安易に手を出してはいけないワケ
将来の賃料は誰も保証できない
大前提として、35年後の賃料は誰にもわからない。
ローンを払い終えた35年後に、果たして当初想定していた賃料が入ってくるのか？
もろもろ経費を差し引いて、それでもなおプラスになる保証はない。
想定外の費用が考慮されてない
不動産業者からの説明には、想定外の費用が読み込まれていない。
空室になった時のクリーニング費用、室内の設備が壊れた時の修理費。
ワンルームは入居者の入れ替えが激しいので、その都度発生するクリーニング費用はバカにならない。
賃貸物件は価格競争が激しい
住む人の心理として、同じ賃料なら新しい物件がいいに決まっている。
賃貸物件の供給は激しく、新たな競合は増える一方。
借り手がつかなければ、どんどん賃料を下げるしかない。
建前だけのサブリース契約
不動産業者は、サブリース契約で35年間一定の賃料を保証しますと謳う。
しかし、これを鵜呑みにしてはいけない。
実は、契約書に様々な特約が盛り込まれている。
賃料の下落に伴い、特約を理由に平気で契約条件を変えてくる。
サブリースで保証されているからといって、安心できない。
買い手が少ない
賃料が下がってきたので、売却しようと考える。
しかし、ワンルームマンションは簡単には売れない。
なぜか？
ワンルームマンションを買うのは、投資家。
自分が住む用（＝居住用）に買う人と比べると、母数が圧倒的に少ない。
需要と供給のバランスで、買い手がつくのに時間がかかる。
※居住用の物件と比較して、投資用の物件は価格が70〜80％になる。
ここに目をつけて、投資用物件を買い、住んでいる人が退去するのを待って、居住用物件として売却して利益を得るというスキームを見出し、躍進したのがスターマイカという企業である。
競合物件が多い
また、投資家が見るのはあくまで利回り。エリアの良し悪しは二の次だ。
そうなると、競合物件が多くなる。
数多い競争相手の中から見つけてもらうには、価格を下げるしかない。
買った時と同じ価格では売れない
投資物件は、賃料によって価格が決まる利回り商品。
賃料は、買ったタイミングから下がる一方。
すなわち、売るときはほぼ確実に買った時より価格が下がっている。
資産としての流動性が低い
突発的なことが起きて、すぐに換金したいと思った時。
不動産はすぐには現金化できない。
それでも早く現金化するには、価格を下げるしかない。
資産としての流動性が低いので、資産に余裕がないとリスクになる。
業者がゴリゴリに営業する必要がない
大前提として、適正な価格の魅力的な物件であれば、営業マンがあなたを深夜まで追いかけ回して、営業する必要はない。
賢い投資家が、ちゃんと見つけて買いにくる。
そうでないのは、魅力的な物件でないから。
不動産投資に手を出すなら、まず勉強すること
不動産投資にメリットがないわけではない
インフレになると現金の価値は下がるが、不動産価格は上がるためインフレ対策になる。
銀行金利より利回りが良いので、ただ預けるよりは資産が増えていく。
エリアによっては価格が上昇するので、売却益が見込める。
「せんみつ」という格言
不動産業界には、「せんみつ」という格言がある。
良い物件は、1000の情報の中に3つしかない。
それくらい、良い情報は希少なのだ。
不動産投資は１つの手段である。
しかし、生半可な知識で、不動産業者に言われるがままに手を出して成功するほど甘くない。
カモにならないためには、まず勉強する。
投資するのは、それからでも遅くない。
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